文/乐居财经 严明会

连续几日收涨，华润万象生活（01209.HK）市值重返千亿，坐稳物业股“市值一哥”宝座，控股股东华润置地（01109.HK）的减持套现也随之而来令。

11月13日早间，华润万象生活发布内幕消息称，当日其控股股东华润置地与UBS AG Hong Kong Branch订立配售协议，以每股41.7港元的价格配售所持华润万象生活4950万股股份。

配售股份占华润万象生活已发行股份总数约2.17%。交易完成后，华润置地在华润万象生活的持股比例将从72.29%降至70.12%，最终控股股东中国华润有限公司通过华润置地、华润集团(置地)有限公司及合贸有限公司间接持有本公司的股权，则将减少至71.55%。

这是华润万象生活上市以来首次配售，定价41.7港元/股较11月12日的收盘价46.12港元/股折让约9.58%，较配售前五日平均收盘价折让1.27%。

尽管华润置地在公告中表示，此番配售可以令华润万象生活“股东结构多元化”，从而能够鼓励及吸引机构投资者对华润万象生活作出投资、并增加其股份的流动性，增强市场信心及提高华润万象生活股份价值。

但市场却以大幅下跌回应，11月13日开盘后，华润万象生活股价大幅走低，最大跌幅超8%，当日最后收跌3.51%，报44.50港元/股，总市值定格在1015.71亿港元。

市场关注华润置地此次减持后，华润万象生活在资本市场的流动性是否真能改善。

上游地产进入下行周期，2021年下半年开始，物业股也进入下行通道经历多轮杀估值，时至今日仍处在底部盘整与修复期。

在市场波动中，央国企背景的物企因其更稳健的财务状况和更可靠的母公司背景，展现出更强的抗风险能力。但在资本市场的审视下，央国企物管也亟需寻找并夯实新的价值支点。

聚焦华润万象生活，其2025年中期业绩呈现出鲜明的两面性。

一方面，商业运营服务表现强劲，购物中心零售额同比增长21.1%，毛利率大幅提升至78.7%；另一方面，物业航道增值服务收入下降超30%，现金及现金等价物较2024年末下降21.7%。

具体来看，今年上半年，华润万象生活实现营业收入85.24亿元，同比增长6.5%，股东应占核心净利润达到20.11亿元，同比增长15%。在行业普遍面临盈利承压大背景下，其整体毛利率达到37.1%，同比提升3.1个百分点，显示较强的盈利能力。

商业航道是华润万象生活业绩增长的主要引擎，报告期内贡献收入同比上升14.6%至32.67亿元。

其中，购物中心业务表现尤为出色，收入同比增长19.8%至22.64亿元，毛利率高达78.7%，同比大幅提升6.2个百分点。旗下在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，增速全面跑赢社会消费零售总额5.0%的增速。

截至2025年6月30日，华润万象生活在营购物中心达125座，其中53座零售额稳居当地市场榜首，104座跻身当地市场前三。

与商业运营服务高歌猛进形成鲜明对比的是，华润万象生活的物业航道面临明显挑战。报告期内，物业航道业务收入约为51.57亿元，同比微增1.1%，显示出增长乏力。

更值得关注的是，物业航道的增值服务出现大幅收缩，来自社区空间的业主增值服务收入为4.86亿元，较去年同期下降32.7%。

同时，受母公司拿地项目与交付项目面积较往期缩减影响，非业主增值服务收入同样下滑34.6%至2.2亿元。

华润万象生活管理层解释，这一下滑是由于“公司剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务，并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转型”。

业务调整期的阵痛体现在财务报表上，报告期末其现金及现金等价物约75.1亿元，较2024年末的95.99亿元下降21.7%。与此同时，贸易应收款项及应收票据约28.23亿元，回款压力较大。

“当前物管行业进入调整期，对于公司来说需要重找定位，重构业务赛道。”

面对业务结构挑战，华润万象生活积极推进“2 1”业务模式转型，即商业运营物业管理大会员体系。但其能否凭借这一业务模式和会员经济突破重围，仍需市场检验。

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