文/乐居财经 严明会

3月6日盘后，“高端商务物业第一股”卓越商企服务（06989.HK）刊发了2025年业绩预告：

预计全年权益股东应占溢利同比大幅下降约60%至70%。

在2024年业绩刚刚筑底回升的背景下，这份盈警无疑令市场侧目。若以其2024年约3.12亿元的归母净利润估算，2025年这一数字或将滑落至1.87亿元左右的低谷。

乍看之下，这是一份足以引发投资者担忧的成绩单。

但在账面利润承压的另一面，卓越商企服务现金流状况的根本性改善。作为物企“生命线”的经营性现金流，在2025年实现由负转正，流动性储备创下近年新高，而这或许预示着其即将迎来“轻装上阵”的新周期。

卓越商企服务将利润骤降归因于两点：一是主动清理长账龄关联方贸易应收款导致减值损失增加；二是根据北京环球财富相关案件终审判决，就财务担保义务计提足额拨备。

前者指向关联方历史欠款问题。

作为由卓越集团分拆而来的物管企业，卓越商企服务在房地产下行周期中持续推动“去关联化”。财报数据显示，2024年其关联方收入占总收入比例已压降至10%以内，第三方在管面积占比突破六成。

但历史的应收账款包袱仍需处理，参考截至2025年6月30日的数据，卓越商企服务贸易应收款项中来自关联方的余额达7.51亿元，占总额的37.8%。

此番在年报中主动计提长账龄关联方款项，相当于在账面上切断了最后一条与地产母体的“软性脐带”。

后者则是对三年前一宗并购案的终局清算。

2021年4月6日，卓越商企服务与北京世源光华房地产开发有限公司、北京光华路五号贸易公司订立交易协议，以2.25亿元代价收购北京环球财富物业共75%股权。然而，这一标的在收购前存在的对外担保问题。

此前，由于诉讼判决及先决条件未能达成，2024年末卓越商企服务宣布不再支付向卖方第三期收购款4500万元。而再往前的2022年，其也曾此计提过相关拨备约6237万元。

2025年下半年，北京环球财富物业所涉担保诉讼迎来法院终审判决。此次再补提拨备，应该可视为这一风险彻底出清的最后一步。

不难看出，两个动作的共同逻辑是：与其让历史遗留问题持续侵蚀未来利润，不如在一个会计年度内集中消化，换取资产负债表的轻装上阵。

与利润端的黯淡形成对比的是，卓越商企服务的现金流指标呈现显著改善。

公告披露，预期截至2025年12月31日，其未经审核的现金结余及理财产品等总额不低于13亿元，而2024年末约为10.84亿元，同比约20%的增幅。

13亿元的现金储备，在计提大额减值损失的背景下实现增长，或传递出两点信息：其一，减值计提为非现金支出，不伤及实际资金；其二，核心的第三方市场化业务贡献了稳定的现金流入。

物管行业的估值逻辑正经历从“规模崇拜”向“现金流为王”的切换。

在此维度下，卓越商企服务的此次操作，可视为主动适应新估值体系的一步棋——剔除历史杂质后的资产质量，才是未来估值修复的真正基础。

当然，风险提示同样存在。

关联方应收款的清理进度、第三方业务扩张带来的成本管控压力、以及计提减值后投资者信心的修复，均是公司管理层在年报正式发布及后续业绩沟通中需要回应的议题。

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