10月28日下午3点，北京市昌平区北七家镇歇甲庄村地块将迎来竞拍截止时刻，最终该地块由中建智地+未来科学城以底价26.012亿元摘得，成交楼面价2.49万元/㎡。

这宗地块自9月23日火速转正挂牌后便引发市场关注，总建筑规模约10.47万㎡，起始总价为26.012亿元的综合性用地：由“歇甲六子”组成——包括2宗居住用地和4宗需代建移交的配套用地，其中住宅部分（0038、0046地块）总建筑规模约9.13万㎡，容积率在2.05-2.1之间，建筑控高60米。0035、0043、0044、0045分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后需无偿移交。

交通优势是歇甲庄地块最突出的亮点。地块距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站仅约1公里，而该站未来还将成为三条轨道交通的交汇点，包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线。这一交通枢纽地位将极大提升区域的出行便利性。周边配套方面，项目邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。

然而地块所在板块所面临的多重挑战仍需要审慎评估。北七家作为远郊板块，其新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，反映出该区域在整体市场环境下行过程中所面临的压力。除受宏观因素影响外，区域内部结构性因素亦不容忽视。当前，昌平区南部的朱辛庄板块凭借成熟的产业配套和市场热度已形成显著优势，南邵组团作为区级重点发展区域亦持续吸引投资。相比之下，未来科学城东区的发展节奏相对平缓，其产业构成以央国企的研发部门及二级单位为主，所能带动的就业与居住需求规模有限，未能有效辐射周边。此外，该地块捆绑的4宗非住宅用地需由竞得方负责代建并无偿移交，这一安排进一步增加了实际开发成本，为项目未来的盈利预期带来更多不确定性。

本次土拍结果将折射出开发商对北七家区域未来价值的判断。预计未来项目售价很可能参考北京国贤府当前的5.4万元/㎡左右，但需要面对区域内激烈的价格竞争。长远来看，北七家区域的价值提升仍有赖于交通规划的落实和配套设施的完善，随着地铁18号线和未来R6线的推进，这一区域或将逐步迎来新的发展机遇。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞