中指研究院最新分析指出，2026年一季度，北京房地产市场呈现出新房与二手房市场走势分化的显著特征。新房市场在季节性低点后出现边际修复，但整体成交规模仍处近年同期低位，处于筑底阶段。
相比之下，二手房市场修复更为迅速，“小阳春”行情已然显现，市场活跃度与韧性较强。政策层面，北京去年底优化限购后力度仍显克制，后续存调整空间；土地市场则在“减量提质”导向下供应规模大幅收缩，预示着未来新房市场将从规模扩张转向品质竞争。
政策层面：2025年底北京出台了优化限购政策，将五环外社保要求调减为1年，五环内调减为2年。不过，与上海相比，北京的限购和公积金支持政策仍有优化空间。这表明北京当前放松限购政策的力度较为克制，后续还有进一步调整的可能性。为了巩固市场复苏势头，未来可能会根据市场反应，针对特定区域或特定群体推出更具针对性的支持政策，刺激房地产市场的活跃度，推动市场更好地发展。
新房市场：1-2月北京新房市场因季节性因素成交居低位；春节后，随着积压需求释放，优质项目入市，市场成交边际改善，3月成交量显著回升。2026年一季度，北京新建商品住宅累计成交规模为89.85万平，同比减少28%，处于近年同期低位，市场整体仍处于筑底阶段。高频数据的维度来看，春节假期后新房市场快速修复，成交规模连续五周环比增长。其中，3月第四周，新建商品住宅成交13.62万平方米，刷新2026年以来单周新高，这表明小阳春行情已初步显现。
新房成交结构：2026年一季度，主力成交面积段上移，200平以上高面积段产品成交占比较去年同期提升了2.3个百分点，中高和中低面积段成交占比小幅减少。这反映出，随着楼盘供应改善与“好房子”产品力提升，促使改善性需求逐步释放，市场需求正向改善型、高品质住宅偏移。
二手房市场：一季度累计成交套数4.31万套，虽同比小幅减少1.1%，但市场仍保持较高活跃度。2026年开年以来，北京二手房市场展现出较强韧性。1月网签量超1.5万套，同比增长超20%。2月受春节影响成交环比回落，但节后带看和成交明显回升。3月成交量超1.9万套，小阳春行情显现。从周度成交看，春节后成交量连续五周环比增加，3月第三、四周成交量分别达4973套和5207套，持续创近年同期新高。这表明二手房市场回暖趋势明显，后续有望延续良好态势。
二手房挂牌量：进入2026年，存量挂牌套数持续下降，到2月底降至12.2万套，较2025年末减少1.5万套。春节后新增挂牌量虽有所回升，然而与近几年同期相比，仍处于低位。挂牌量的回落，反映出二手房卖方的预期正逐渐趋稳，对市场有了更理性的判断。
二手房成交结构：二手房成交呈现刚需化特征，500万以下产品成交占比超七成。从细分总价段来看，300万元以下总价段产品占比持续攀升，到2026年2月占比已达42%，为市场主力，这表明越来越多刚需消费者选择低总价二手房。
宅地市场：2026年一季度，宅地供应和成交规划建筑面积均大幅下滑，同比分别减少33.6%和64.0%。为适应市场去化水平，促进房地产市场高质量发展，2026年1月19日北京发布的供地计划，将商品住宅用地供应规模下调，减少的幅度为40 - 60公顷。在土地市场减量提质的影响下，北京新房市场有望从“量的扩张”转变为“质的竞争”。随着政策与供地计划相互配合，未来新房项目的产品定位和品质或将有所提升。（中指研究院北京企业分析师赵战胜）
责任编辑：李霞
