北京进深 徐迪 朝阳三间房双子盘，保利朝观天珺已率先取证，拟售均价超9万/㎡，朝北顶豪价位。

5月30日，金茂满曜发布取证预告，准售14栋住宅楼合计7.3万㎡房源。

预证楼栋号和总平图标注的有点出入。

按照公示的设计方案，项目拟建13栋8-26F洋房+小高层，但实际按照19栋楼取证。

6#、8#、9#、11#、12#、13#按总层数不同，分别拆分成两个楼号。

项目面向刚改及年轻改善家庭客群主推五个户型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，东北角的1#楼和5#楼还有部分120和148户型。

层高基本都在3米以上，部分接近3.2米。

面积段与保利朝观天珺大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面130㎡以下的房源占比近七成：

115/116户型220套；129/133㎡户型近300套；147/159两种大户型房源总计150套左右。

定价逻辑上，金茂满曜或将以朝观天珺为基准，形成“高低配”错位入市，主打“质价比”吸引预算有限的客群。

包括厨卫家具电器外，玄关、餐边柜、家政柜也都做到满配，真正的拎包入住。

小区里有很多水系，特别是沿着街坊路的两侧。

总平图上，一条12米宽的街坊路将小区拆成东西两部分，街坊路上设置了3个车行出入口，1个进入西区，2个进入东区，分别对应三排住宅楼。

但在户型分布图上，几乎看不到街坊路的存在。整条路线九曲回肠，被各种大乔木和弧形水池占据，很难让机动车穿行。

在回复反馈意见时，开发商承诺将“按照挂牌文件要求街坊路与项目同期建成并对外开放；项目临街坊路两侧不设置围墙，不会对消防扑救场地造成影响。”

但是同时也补充了一句，街坊路开口以人行和消防应急口为主，平时无车行，对交通影响极小。

说白了，街坊路对外开放，但仅对行人和应急车辆开放，社会车辆不能通行。

实际上是把这条12米宽的街坊路变成了一条步行街。

人车分流的问题解决了，小区的封闭式管理还是没能实现，道路对行人开放，两侧又没有围墙，这就意味着，不是本小区的业主，也可以任意出入。

小区总共规划946个机动车位，其中有45个位于地面：西区有13个；其余在东区，集中在室外设备场和南侧车行出入口位置。

此外，小区西北角有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，原地保留。

项目官微对于产品介绍“详略得当”，用了非常多的篇幅展示两大卖点：科技+美学。

沿袭金茂的“健康舒居”基因，搭载前沿3.0科技系统，让科技成为豪宅标配，健康、安全与隐私即成为舒居生活底色.

而在美学特质上，65x6.5米艺术风大门，爱马仕旗舰店同款奢材与工艺拼接的街角景墙；外立面单元式玻璃幕墙体系，透光率91%+参数化金属格栅；2000㎡星空穹顶艺术会所，8.5挑空……还提到一项，北京首个地上地下双车马院归家系统：地上车马院+地下车马光厅。

具体这个系统什么样，没有进一步解释了，现在只知道它地上地下都有停车位。

来张效果图感受下↓

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块：

1、南区06地块，保利操盘，案名为朝观天珺。

地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

首批次397套已于近日取得销售许可证，拟售价格在8.84万-9.25万元/㎡区间。

2、D区07地块，由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂满曜。

地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，褡裢坡站，比金茂满曜更靠近地铁。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源+77套联排别墅，目前网签：89套高层，均价7.8万/㎡；22套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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