继4月28日朝阳区黄杉木店平房乡组团地块以126亿元底价成交之后，4月29日又迎来通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目 FZX-0303-6007 地块的线下竞拍。本次地块报名参拍房企四家：中铁建、招商、中能建、康润。经过将近一个半小时的举牌竞价，最终该地块由中铁建以7.7552亿元收入囊中，成交楼面价3.58万/㎡，溢价率21.94%。这也是中铁建时隔三年之后又重新布局北京市场。

该宗地块作为纯R2二类居住用地，相较昨日组团地块属性更为纯粹，总用地规模1.274公顷，地上建筑规模约2.17万㎡，容积率1.7，限高45米，起始价6.36亿元。地块位于于九棵树街道，地处东五环六环之间，东至云景东一路，西至云景东路，南至五所南路，北至云景北二街。距离地铁八通线梨园站直线距离0.5公里，符合通勤标准。从地块规模和容积率来看，地块“小而美”且相对方正，既降低了企业拿地资金门槛，也为后期设计规划上预留了灵活空间。值得关注的是，该地块历经规划调整：2022年公示时编号为FZX-0303-0133，用地性质原为F3多功能混合用地，经优化调整为纯居住属性后，用地规模由1.3公顷微调至1.274公顷，容积率更从3.08大幅降至1.7，凸显政府优化区域职住平衡的规划导向。作为通州成熟居住板块，梨园区域生活配套醇熟度具有显著优势，周边有新华医院、史家小学（通州分校）、梨园城市森林公园等配套设施，建设中的万象汇城市综合体将补强区域商业能级。地块周边竞品项目较多，璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界、国誉未来悦等，成交均价在5.5-6万元/㎡区间。特别是一路之隔的招商云璟揽阅近期开盘热销，定位刚需+刚改户型，推出230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万/㎡，去化率高达90.43%，印证了在整体改善型需求主导的市场格局下，刚需及首改客群需求基底依然坚实的市场现状。此次出让地块容积率较云璟揽阅（2.17）虽胜一筹，但面对深耕通州具有天时地利人和的招商璀璨公元、招商云璟揽阅、和招商八里桥项目来说，中铁建需要借力1.7容积率指标优势，打造兼具低总价与改善型居住体验的错位竞争产品，通过西派系高端产品力赋能，在招商系5.5-6万元/㎡价格红海中开辟的新赛道，为通州刚改市场树立新的标杆项目。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

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